2020-04-14 16:29:23 Corona en de lente. Vooruitzichten voor residentieel vastgoed.

Consumenten-vertrouwen

Zij die humane wetenschappen studeerden, erover lazen of in de privé-sfeer in aanraking kwamen met verwerking van een trauma moeten ervan gehoord hebben. De Kübler-Ross verwerkingscurve.

Kübler-Ross in het kort: na een traumatische gebeurtenis die het normale leven verstoort ga je van shock naar ontkenning (het zal toch niet waar zijn?!), woede en verzet. Aangezien deze strategieën je niet verder helpen bereik je uiteindelijk het dieptepunt (depressie) waarbij je niet anders meer kan dan de zaken onder ogen te zien. Vanaf dat moment kan je beginnen aan de weg terug. Aanvaarding en ‘omgaan met’.

Het principe is eenvoudig: om een traumatische gebeurtenis succesvol te verwerken zal je een aantal fasen doorlopen. Er is geen ontkomen aan de verschillende fasen, je moet ze ‘doorleven’. Er valt ook niet te rommelen met de volgorde van de fasen en er eentje proberen overslaan doet af van de kans op succes.

Interessant aan de Kübler-Ross curve is dat zij zowel toepasbaar is op individuen, populaties en organisaties (zoals bedrijven). Populaties en organisaties zijn immers ook gewoon groepen mensen.

Het is fair aan te nemen dat in België elke consument harder of zachter getroffen wordt door Corona en dat we hier minstens over een maatschappelijk trauma spreken. Economie en maatschappij zijn natuurlijk onlosmakelijk met elkaar verbonden. Maar over het economisch trauma valt vandaag nog weinig te zeggen.
Het is ook fair aan te nemen dat de mate waarin Corona goed verwerkt wordt bepalend is voor het consumentenvertrouwen.

Terzijde merk ik op dat we niet meer kunnen spreken van ‘voor’ of ‘na’ corona. We kunnen vandaag redelijkerwijs enkel spreken van ‘voor, tijdens of na de maatregelen'. Corona zal er nog wel een tijdje zijn.
Het is voor de consument essentieel zich een beredeneerd en zo objectief mogelijk beeld te kunnen vormen van de toestand in de vastgoedsector om vervolgens beslissingen te kunnen nemen.

We kunnen vandaag redelijkerwijs enkel spreken van ‘voor, tijdens of na de maatregelen'

Is de vastgoedmarkt in maart & april 2020 ingestort?

Laat ons voor de gelegenheid intellectueel eerlijk blijven. De Tijd Immo schrijft vandaag: ‘Woningprijzen zakken voor het eerst in bijna 40 jaar’. De titel laat niets aan de twijfel over. Het artikel verwijst vervolgens inhoudelijk naar de publicatie van Johan Van Gompel (KBC), die ik toevallig ook lees, en die veel genuanceerder is dan de titel laat vermoeden. Het ware dus juister geweest te pitchen: 'KBC, bij monde van Johan Van Gompel, die overigens heel goede marktinformatie en artikelen levert, is van mening dat er verschillende scenario’s mogelijk zijn.' Ik weet het, het bekt niet, maar foei!

De vastgoedmarkt is van de ene op de andere dag tot stilstand gebracht. Door het verbod op bezichtigingen en het verbod klanten te onthalen op kantoor is het schier onmogelijk geworden een vastgoed transactie tot stand te brengen. Voeg daarbij het verbod ‘nieuwe dossiers’ op te starten. Stilstand dus.

De pauzeknop werd ingedrukt door de overheid in het belang van volksgezondheid. Alle begrip daarvoor maar daar het gaat het hier niet om. Er is geen enkele marktparameter die de stillegging kon initiëren of verklaren. Je kan dus onmogelijk spreken van een instorting. Het is iets anders.

Kunnen we nadien gewoon weer op de ‘play’ knop duwen? Vermoedelijk niet, het liedje is namelijk niet hetzelfde. Veel is afhankelijk van de mentale staat waarin we de consument terugvinden. Is het trauma voldoende verwerkt? Geloven we weer in de toekomst?

Veel is afhankelijk van de mentale staat waarin we de consument terugvinden. Is het trauma voldoende verwerkt? Geloven we weer in de toekomst?

Wordt de residentiële vastgoedmarkt na de maatregelen ‘anders’?

Vaak blijft de langspeelplaat in deze hangen bij de eerste les economie: vraag, aanbod, klaar!
Mocht de markt zo eenvoudig in elkaar zitten zouden voorspellingen meer uitkomen dan nu. Er is meer aan de hand.

De behoefte te ‘wonen’ zal in ieder geval intact zijn en de rente zal ongetwijfeld historisch laag blijven.
De financiële impact op de gezinnen van de periode tijdens de maatregelen blijft beperkt indien deze maatregelen niet langer dan 2 à 3 maanden duren. De overheid heeft zich uitgesloofd in initiatieven om de impact te beperken. Dat is verstandig, want een populatie op droog zaad consumeert niet.
Vermoedelijk is de schuldgraad van de Belg na de maatregelen niet ingrijpend gewijzigd. Overigens is de aflossingsdiscipline van de Belg (aflossen is sparen) een belangrijke sterkhouder van de markt. In mijn opinie zelfs een cruciale reden waarom België in het vorige decennium geen vastgoedcrisis kende.

De impact op tewerkstelling kennen we nog niet maar deze valt nauwlettend in het oog te houden. Als je enkel naar de vraagzijde van de markt kijkt fungeren de koop- en huurmarkt als communicerende vaten. Elk gezin moet immers wonen. De keuze om te kopen of te huren is sterk gecorreleerd met het vooruitzicht van een vast inkomen. In de volgende figuur wordt de breedte van elk ‘vat’ bepaald door het vooruitzicht op een goed en stabiel inkomen.

Mogelijks zal dus de groei van de huurmarkt, zoals we deze de voorbije jaren kenden, zich uitdrukkelijker verder zetten.
Het niveau van het consumentenvertrouwen zal ook invloed hebben op het aantal verhuisbewegingen. Meer verhuisbewegingen maken de markt volatieler. De prijs van huur- of koopvastgoed kan immers bij een verhuizing aangepast worden aan de ‘dagprijs’. Minder woonmobiliteit zorgt dan weer voor minder ‘dagprijscorrecties’ maar een verhoogde druk op het ‘beschikbaar’ vastgoed.

Mogelijks zal dus de groei van de huurmarkt, zoals we deze de voorbije jaren kenden, zich uitdrukkelijker verder zetten.

Zullen vastgoedprijzen van residentieel vastgoed dalen?

Bij prijsvorming geldt voor vraag en aanbod allerminst de wet van de communicerende vaten.

Daarvoor neem ik je mee in volgende denkoefening:
Een investeerder-verhuurder is bereid een prijs voor een bepaalde eigendom te betalen op voorwaarde dat het finaal meer opbrengt dan het kost. Wanneer krediet vlot beschikbaar is op de markt, zoals dat vandaag het geval is, is de investeerder dus een rechtstreekse concurrent van de consument die koopt voor eigen bewoning.
Wanneer de druk op de huurmarkt verhoogt zullen ook de huurprijzen stijgen. Het is dan ook onwaarschijnlijk dat vastgoed goedkoper zou worden. Tenzij de overheid tussen komt om de koopkracht (zie figuur 2) van de consument te beïnvloeden. Het maakt niet uit of het dan gaat over kopen of huren.
De huurprijs en de waarde van een eigendom zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dus ook wanneer je koopt om ‘zelf te bewonen’ betaal je toch minstens de prijs die een investeerder-verhuurder ervoor zou betalen. Zo niet had de investeerder het willen kopen, zelfs aan een hogere prijs.

Figuur 3 illustreert het belang van koopkracht bij prijsvorming. Maar is koopkracht ook geen ‘gevoel’? Namelijk het gevoel dat voortspruit uit het geloof in de toekomst. Dat brengt ons terug bij Kübler Ross en de complexiteit van datgene dat speelt. Hoe snel raakt de consument voorbij het dieptepunt, de depressie?

Voor de tweede helft van 2020 verwachten wij een lagere woonmobiliteit (koop&huur) en een toenemende druk op de huurmarkt. Dit betekent niet dat er minder zal verkocht worden. Niet elke verkoop resulteert immers onmiddellijk in verhuizing. We mogen dus woonmobiliteit en kooptransacties niet over één kam scheren.

Er zijn nog redenen om aan te nemen dat prijzen niet zullen dalen. Zoals de verwachting dat rentes laag zullen blijven. Maar ook de zogenaamde appartementsreflex van de voorbije jaren, hierdoor deden appartementen het heel goed. Ontwikkelaars kochten de voorbije jaren grondposities aan ‘marktprijs’ en met een bepaalde winstverwachting. Niet zelden zit tussen het verwerven van een grondpositie en de vermarkting van appartementen en woningen drie jaar. Dat betekent dat de verkoopprijzen van de individuele kavels reeds lange tijd vast lagen. In 2020 mogen wij hier geen belangrijke correcties verwachten.

Zal de vastgoedmarkt terugkeren naar haar toestand net voor Corona?

Je zou verkeerdelijk kunnen vergelijken met de Corona-patiënt die na één week kunstmatige coma ontwaakt en weer beter is. Maar deze vergelijking gaat niet op. De vastgoedmarkt was immers niet ziek. In die zin is het niet zo dat de vastgoedmarkt ontwaakt in een nieuwe realiteit.

Maar er zullen wel zaken anders zijn. Misschien hecht de consument voortaan meer belang aan de persoonlijke ruimte. Het trauma voor de plattelandsbewoner is immers niet vergelijkbaar met dat van de stadsbewoner, die zich mogelijks opgesloten voelt tussen vier muren. Luidt Corona het eind van de appartementsreflex in? Of gaan ontwikkelaars en architecten nu nog meer zorg besteden aan privé-ruimte bij het tekenen van de projecten?

De consument zal bij de keuze van woonplaats accenten verschuiven waar wij het nog niet kunnen vermoeden. Nu iedereen proefde van thuiswerken kan men anders kijken naar de woon-werk verplaatsing. Velen proefden ook van vergeten gezinsgeluk. Namelijk de wandelingen in familie of met je coronavriend(in). Of de gesprekken en intensievere contacten met je naasten tijdens de periode van opsluiting.

De invloed van deze elementen op de vastgoedmarkt valt moeilijk te becijferen of voorspellen. Evenmin valt ze te verwaarlozen.

Misschien hecht de consument voortaan meer belang aan de persoonlijke ruimte.

Conclusie

Kübler-Ross heeft gelijk over de fasen en de volgorde daarvan. Voor de consument komt een succesvolle verwerking van het trauma overeen met hernieuwd geloof in de toekomst. Namelijk het geloof van de consument dat men gezond blijft, dat men kan werken en een stabiele toekomst voor zich ziet. Nog veel eerder dan objectieve parameters zal dit geloof in de toekomst bepalend zijn voor prijsvorming en omloopsnelheid.
Maar ondertussen moet iedereen wel wonen. Dat betekent dat ook voor zij die het trauma niet verwerken, deelname aan de markt onvermijdelijk is.
Toch hopen en geloven wij dat er een grote kans is dat dit trauma overwonnen wordt en dat we binnen enkele weken, ondanks de aanwezigheid van Corona, positief naar de toekomst kunnen kijken.

Nog veel eerder dan objectieve parameters zal dit geloof in de toekomst bepalend zijn voor prijsvorming en omloopsnelheid.

Geoffrey Giet
agence rosseel NV