2020-02-21 11:35:45 Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast?

Als je als particulier een woning of appartement verhuurt, moet je hierop belastingen betalen. Hoe word je hier nu op belast? Dit hangt af van of je verhuurt voor privégebruik of professioneel gebruik.

We kunnen je meteen geruststellen. Als de huurders jouw woning louter privé gebruiken, betaal je gewoon jaarlijks belasting op het kadastraal inkomen (KI) van jouw vastgoed. Verhuur dat dus bestemd is voor privégebruik is de meest voordelige situatie voor een particuliere verhuurder. Je wordt als verhuurder in dat geval enkel belast in de personenbelasting.

Wat moet ik dan betalen?

Wanneer jouw woning gehuurd wordt voor privé doeleinden, worden de onroerende inkomsten forfaitair bepaald op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen.
Eerst wordt berekend wat de eigenaar van een woning gemiddeld per jaar verdient aan de woning (= kadastraal inkomen) en daarbij wordt een bepaald percentage aan toegevoegd (= forfaitair bedrag). Dit is het belastbaar onroerend inkomen.

Wat is het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI)?

Het geïndexeerd kadastraal inkomen wordt berekend door het kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met een indexatiecoëfficiënt die elk jaar wordt vastgesteld. Het wordt altijd afgerond tot de dichtstbijgelegen euro.
Het geïndexeerd kadastraal inkomen wordt bijvoorbeeld gebruikt als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing.

De indexatiecoëfficiënt zelf wordt jaarlijks berekend door het gemiddelde van de indexcijfers (van de consumptieprijzen) van het jaar dat het aanslagjaar voorafgaat, te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van de jaren 1988 en 1989. De afronding gebeurt op vier cijfers na de komma.

Een voorbeeld:

Je hebt een tweede verblijf met een kadastraal inkomen van €1000 en verhuurde deze woning in het jaar 2019. Voor het inkomstenjaar 2019 was het KI 1,8230.

• Geïndexeerd kadastraal inkomen: (1000 x 1,8230)= €1823,00
• Forfaitair bedrag: (1823,00 x 40%)= €729,2
• Onroerende inkomsten waarop je in 2019 wordt belast: (1823,00 +729,2)= €2552,2 

Interesten op de hypothecaire lening

De interesten die je op jouw lening voor het onroerend goed betaalt worden verrekend met het verhoogd kadastraal inkomen. Enkel hun saldo is belastbaar. Die interestaftrek geldt trouwens enkel voor leningen die je aangegaan bent voor niet-eigen onroerende goederen. Dit zijn onroerende goederen waar je niet zelf woont.

Verhuur bestemd voor professioneel gebruik

Als je huurder de woning of het appartement wil gebruiken voor professionele doeleinden en / of je verhuurt aan een vennootschap, dan zal je wel op de werkelijke huurinkomsten belast worden. Je wordt belast op het ontvangen netto-bedrag van de huurprijs en –voordelen. De huurvoordelen zijn alle lasten die de verhuurder aan de huurder oplegt. Dit zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, algemene kosten, enzovoorts. Het netto-bedrag is het bruto-huurinkomen - de kosten voor onderhoud en herstelling (forfaitair geraamd op 40 %)

Een voorbeeld:

Je verhuurt een woning aan een huurder die het gebruikt voor professionele doeleinden. De huurprijs bedraag €900 per maand en de extra kosten bedragen €100.

• Het bruto-huurinkomen bedraagt dus (900 + 100)= 1000 x 12 = €12000
• De kosten voor onderhoud en herstelling (forfaitair geraamd op 40%) bedragen (12000 x 40%)= €4800
• De belastbare grondslag is dan (12000 - 4800)= €7200

Verhuren aan een huurder die het goed gebruikt voor professionele doeleinden zal dus doorgaans hoger uitkomen dan, wanneer de huurder de woning bestemd voor privégebruik.

Verhuur bestemd voor gemengd gebruik

Het komt vaak voor dat de huurder (een natuurlijk persoon) de woning gedeeltelijk zal bestemmen voor privégebruik en er gedeeltelijk een beroepsactiviteit zal uitoefenen. Het is erg belangrijk dat je in dat geval heel goed oplet hoe je het huurcontract opstelt. Er is namelijk een onderscheid gemaakt tussen twee mogelijkheden.

Eerste mogelijkheid

Er is geen geregistreerde huurovereenkomst of er is een geregistreerde huurovereenkomst, maar die vermeldt slechts een globaal huurbedrag (geen onderscheid tussen het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur).
In dit geval moet je aangeven:

• het totale niet-geïndexeerde kadastraal inkomen
• de totale brutohuur en huurvoordelen

Tweede mogelijkheid

Er is een geregistreerde huurovereenkomst die het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen apart vermeldt.
In dit geval moet je aangeven:

• het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het woongedeelte
• het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het deel gebruikt voor de beroepsactiviteit
• de huur en de huurvoordelen van het deel dat voor de beroepsactiviteit wordt gebruikt

Kan je als verhuurder beter beroepsgebruik vermijden?

Je kan in het huurcontract een clausule (laten) opnemen waarbij je stipuleert dat het gehuurde goed enkel bestemd is voor private bewoning en dat de woning dus niet bestemd zal worden voor beroepsgebruik. Als de huurder de woning echt wil bestemmen voor zijn beroepsactiviteit, kun je eventueel ook de extra kosten doorrekenen aan de huurder.

Vraag raad aan onze dienst verhuur verhuur@rosseel.be